중국 부동산 버블 붕괴 위험 분석

중국 경제는 부동산이 차지하는 비중이 상당히 높습니다. 사실은 부동산 시장이 중국 경제 성장의 원동력이라고 해도 과언이 아닙니다. 하지만 2020년도 중국 정부의 대대적인 부동산 투기 규제를 겪고 나서 중국 부동산 시장에 문제가 발생했습니다. 이전부터 무분별한 신규 부동산 건설 프로젝트들을 진행했던 게 시장의 버블을 형성했고, 이제 그 버블 붕괴의 위험이 포착되었습니다. 중국 부동산 문제는 왜 발생했고 버블 붕괴 시 어떠한 위험이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

2020년 중국 정부의 부동산 기업 투기 규제 

앞에서 말했듯이 중국은 제조업 기반으로 성장한 나라이지만, 부동산 시장이 경제의 상당 부분을 떠받치는 구조입니다.

부동산 산업 및 관련 산업이 중국 GDP에서 차지하는 비중 24.5%입니다. 산업이 발달하고 경제가 성장하면서 중산층이 늘어나고, 이들이 부동산을 구입하여 시장이 성장하는 방식이었습니다.

다만, 여러 대형 부동산 기업 (대표적으로 헝다그룹)이 무분별하게 신규 건설 프로젝트를 진행하고 이에 맞물려 투기 수요가 몰리면서 집값이 여러 곳에서 폭등했습니다. 따라서 중산층들이 살만한 집의 가격이 폭등해서, 정작 중산층이 집을 구하기 어려워지는 현상이 벌어졌습니다. 이런 상황이 지속되면서 중산층들의 불만은 정치권에 대한 불만으로 이어졌습니다. 

 

이 같은 불만을 캐치한 중국 정부는 2020년 8월부터 부동산 기업을 상대로 강력한 대출 규제를 시행했습니다. 부동산 기업들의 자금줄인 대출을 규제함으로써 무분별한 투기를 방지한다는 명목이었습니다. 그러나 문제는 이 부동산 기업들의 부채규모가 매우 컸고, 이미 진행 중인 프로젝트들의 상당 수가 대출이 없으면 끝내기 어려운 상황이었습니다.

결국 건설사가 건축을 하던 중에 포기해버리는 사태가 일어납니다.

중국 부동산 버블 붕괴 및 금융위기 우려

헝다그룹이 대표적인 사례로 언급될 수 있습니다. 현재 진행형으로 거의 파산 직전에 이른 헝다그룹은 위에서 설명한 부동산 투기규제의 희생양이 되었습니다. 헝다그룹을 비롯하여 여러 부동산 기업들이 재무구조가 위태로워졌고, 이미 부동산에 투자한 수많은 개인 투자자들도 손해를 입을 처지가 된 셈입니다.

 

건설사가 건설을 포기하게 되고 미분양 사태가 지속되면 어떤 일이 벌어질까요?

부동산 규제로 인하여 대형 부동산 기업, 건설사들이 경제적 위기에 처하자 중국 부동산 시장은 즉각적으로 반응했습니다. 부동산 투자 가치는 급격하게 하락했고, 이어 너도나도 자신의 부동산을 매도하기 시작했습니다. 당연히 빠른 속도로 부동산 가격이 하락했습니다. 완공된 신규 부동산도 대규모 미분양되는 사태로 이어졌습니다. 올해에만 건설사들의 신규 주택 판매량은 40~50% 감소했는데, 즉 매출이 이만큼 빠진 셈입니다. 또한, 지속되는 미분양으로 빈집만 1억 3천만 채가 넘는 다고 합니다.

 

이렇게 부동산 가격이 급격히 하락하니 부동산을 담보로 대출을 받았던 개인 혹은 기업은 담보물의 가치 하락으로 마진콜을 겪기까지 합니다. 최악의 경우에는 대출 상환 능력을 상실한 채무자의 채무 불이행이 은행을 파산으로 몰아넣을 수 있습니다.

 

정리해보면, 

 

1. 계속 신규 건설 진행 → 부동산 기업 대출 규제 → 건설사 자재비, 시공비 없음 → 건축 중단
 →  분양 및 판매 불가  →  회사 부도 위기 → 은행 파산 위험성

2. 부동산 매도세 전환 → 부동산 가격 하락 → 담보물 가치 하락에 따른 부채 상환 문제 발생 → 은행 파산 위험성

*결국 은행(금융권)까지 파산하면 2008년 금융 위기가 재현될 수 있음

중국 정부 대응

상황이 이렇다 보니 중국 정부는 어떻게든 부동산 시장을 다시 안정화시키려 하고 있습니다. 
부동산 경기 부양책으로 몇 가지 새로운 정책을 도입하기도 했습니다. 주택 구매 시 개인소득세 환급해주거나, 생애 첫 주택담보대출(모기지) 금리 인하를 시행하고, 일부 도시에 모기지 금리 하한선 더 낮춰 주는 등의 정책을 통해 부동산 시장 활성화를 추진 중입니다. 이런 부양책이 얼마나 효과가 있을지 모르겠지만, 현재와 같은 상황이 발생한 근본적인 이유를 해결하는 것이 우선되어야 할 것입니다.  소비자들은 부동산 투기 단속이 언제 다시 일어날지 모른다는 생각에 두려워하고 있습니다. 이 시장의 두려움을 먼저 근본적으로 없애야만 시장이 다시 선순환 구조로 전환될 수 있을 것입니다.


중국 정부는 부동산 비중이 높은 현재의 부동산 주도 성장 정책의 위험성을 이제 인정하고 다른 방법으로 리스크 분산을 할 필요가 있습니다. 그렇지 않으면 이미 전 세계적으로 경험했던 2008년 금융위기를 반복할지도 모릅니다.
이미 세계 2위의 경제대국으로 성장한 중국이 만약 부동산 버블 붕괴를 시작으로 금융위기를 초래한다면 그 파장이 얼마나 심각할지는 설명하지 않아도 알 것입니다. 세계경제는 이제 끈끈하게 연결되어있기 때문에 단순하게 다른 나라일로 치부할 수도 없는 상황입니다.

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이상으로 중국 부동산 버블은 어떻게 생겼고, 무엇으로 버블 붕괴 위험이 발생했는지도 알아보았습니다.

부동산 시장은 실물경제와 굉장히 복잡하게 얽혀있습니다. 돌아가는 상황을 늘 예의 주시해서 현명하게 대비할 수 있어야 할 것입니다.