독일 부동산 투기세(Spekulationssteuer)와 투기세 면제조건

독일에서 부동산을 판매할 때 차익에 대한 세금은 어떻게 부과될까요? 

오늘은 그중에서 특히 투기를 방지하는 차원에서 존재하는 독일 부동산 투기세(Spekulationssteuer)에 대하여 알아보고 해당 세금을 면제받을 수 있는 경우는 어떤 것이 있는지 알아보도록 하겠습니다. 

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투기세 (Die Spekulationssteuer)란 무엇인가? 

투기세는 독일에서 부동산 투기세력의 투기 메리트를 감소시키고, 시장 자체의 가격 안정을 위해서 추가적으로 부여하는 세금입니다. 우리나라의 양도소득세 중과 적용되는 경우를 예로 들자면 비슷하다고 할 수 있으나, 우리나라는 정권에 따라서 잦은 양도세 변경이 있기 때문에 정확하게 매칭해서 비교하기에는 약간 무리가 있습니다. 

어쨌든 주목적은 부동산 투기를 방지하는 것이고 그래서 투기세라고 합니다. 이런 제도적 세금이 없으면 자본을 이용해서 특정 사이클에 세력 단위로 무더기 주택 매입 후 일정 기간 오른 후에 빠르게 처분하는 투기 세력 개입의 우려가 생깁니다. 이는 부동산 시장에 부정적 영향을 끼치며 가격에 급격한 거품을 형성하는 원인이 되기도 합니다. 

투기세를 적용하면 투기 세력의 부동산 Buy & Sell 전략의 메리트를 상당히 감소시키는 효과가 있습니다. 이로써 진짜 주택이 필요한 실거주자 혹은 투자를 하더라도 10년 이상 장기 보유하면서 투자자의 임차를 중용하는 정책으로 활용되고 있습니다. 

 

독일 투기세를 피하는 방법 (면제 조건)

그렇다면 독일 부동산 투기세 언제 내는 걸까요?
언제 세금을 내는지는 적용되는 모든 경우를 알아야 하기 때문에, 낼 필요가 없는 경우에 대해서 알아보면 빠를 것입니다. 

1. 실거주자 (햇수로 3년 이상) 

햇수로 3년 이상이라고 했는데, 실제 부동산을 매각하는 연도와 그 이전 2년의 연도 동안 해당 주택에서 거주하였으면 투기세를 면제받을 수 있다는 내용입니다. 이는 2021년 12월에 매수한 부동산에서 거주하다가 2023년 1월에 해당 부동산을 매각한다고 하면 총 3년 (2021년, 22년, 23년)의 기간 동안 실거주한 것으로 인정하여 투기세가 면제됩니다. 즉, 차익을 실현했을 때 온전하게 세금 없이 100% 이득을 가져갈 수 있다는 얘기이기도 합니다. 따지고 보면 그 집에서 1년 2개월만 살았는데도 말입니다. 

 

2. 주택 임차 (10년 이상) 

실 거주하지 않고, 임차하는 즉, 세를 내주는 경우에는 10년 이상 해당 부동산을 보유한 후 매각하는 경우에 투기세를 면제받습니다. 

 

3. 상속 혹은 증여

상속은 유언자가 사망한 후 상속자가 재산을 받는 경우에는 해당 세금이 면제됩니다. 또한, 이전 소유자가 해당 부동산을 10년 이상 보유한 경우 상속자는 별도의 투기세 면제 기간 (10년)을 가질 필요가 없이 매각 때 즉시 면제받게 됩니다. 

증여의 경우는 이전 소유자가 예를 들어 5년 보유했으면, 추가 5년을 보유해서 총 10년의 기간을 채운 후 매각하면 투기세를 면제받게 됩니다. 물론 본인이 실거주하면 다시 1번을 적용받아서 3년 내로 면제받을 수도 있을 것입니다. 

다만, 증여는 별도의 세금 공제 한도액이 대상 별로 정해져 있기 때문에 주의할 필요가 있습니다. 공제액을 초과하는 금액에 해당하는 증여가 이루어지면, 투기세랑은 상관없이 증여세가 부과될 것입니다.

 

투기세 적용 세율

투기세도 본인의 소득세율에 동일하게 적용됩니다. 본인 소득세율이 40%라면, 부동산 차익에 대한 투기세도 40% 적용되게 되는 것입니다. 아래 예시를 통해서 간단하게 확인해 보겠습니다. 

 

부동산 매도액 - 20,000유로
5년 전 매수액 - 10,000유로
중개수수료 등 기타 비용 - 5,000유로
차익 - 5,000유로
세율(개인소득세율) - 40%
적용 투기세 - 2,000유로

최종 세후 차익 - 3,000유로

*정확한 세금 계산은 전문가를 통하여 상담받는 것을 추천드립니다.

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오늘은 독일에서 부동산 매각 시 그 차익에 대하여 발생하는 부동산 투기세는 어떤 것인지와 해당 세금을 면제받는 조건은 무엇이 있는지에 대하여 알아봤습니다. 관련해서 알아보기 전에는 독일에서 부동산으로 돈 버는 것은 쉽지 않을 것이다는 편견이 있었는데, 잘 알아보면 불필요한 세금을 피할 수 있는 최선의 방법이 늘 존재하는 것을 알게 되었습니다. 주식이든 부동산이든 그 나라 실정에 맞게 관련 정책에 대해 공부하고 현명하게 투자해야 할 것입니다.