실거주용 내 집 마련은 투자인가? 아닌가?

내 집 마련을 해야 하는 입장에서 계속 고민되는 부분이 있어서 정리해볼 겸 포스팅을 작성했습니다.

*투자용 (수익형, 갭 투자 목적 부동산)이 아닌 실거주용 부동산 구매에 관한 생각입니다.

 

책 《부자아빠 가난한 아빠》로 유명한 저자 로버트 기요사키는 책을 비롯한 여러 매체에서 이렇게 얘기했습니다.

"당신이 살고 있는 집은 자산이 아니라 부채입니다", 이게 당최 무슨 말인가 싶었습니다. 

(자본+부채 = 자산) 이라고 알고 있었는데 그렇다면 만약 자신의 투자금과 은행 대출로 구입한 실거주용 집이 어째서 자산이 아니라는 것인지 고민해봤습니다.

투자의 의미

투자의 사전적 의미는 아래와 같습니다.

 

투자(投資) : 이익을 얻기 위하여 어떤 일이나 사업에 자본을 대거나 시간이나 정성을 쏟음.

투자는 실질적으로 자산이 늘어나고 차익을 실현하여 돈을 벌거나 혹은 지속적으로 벌어다 주는 현금흐름 창출의 측면으로 바라봐야 합니다. 그래야 이익을 얻을 수 있는 것이지요.

 

내 집이 투자가 아닌 이유

따라서 자가 구매가 투자가 되려면 아래의 조건들을 충족시킬 필요가 있습니다.

• 판매해서 차익을 실현해야 함 (이익 얻음)

혹은,

• 자가로부터 얻는 현금흐름이 존재 (이익 얻음)

결론적으로 내 집은 자산은 맞지만 내가 살고 있는 한 직접적으로 나에게 현금을 가져다줄 수 없고, 차익을 실현하여 판매할 수도 없습니다. 로버트 기요사키는 그의 원칙, '자산은 현금을 가져다줘야 한다'는 관점으로 봤을 때 내가 살고 있는 집은 구입 당시 일으킨 대출금의 이자 및 원금으로 인해 매달 나에게서 현금을 앗아가는 부채라는 것입니다. 자산은 맞긴한테 투자라고 보기는 어려운 이유가 바로 이것입니다.

 

내 집은 투자의 출발점

유명한 주식 투자자 앙드레 코스톨라니와 피터 린치도 인플레이션 헷지 기능, 대출을 통한 레버리지 투자의 측면에서 내 집 마련의 이점을 언급하기도 했습니다.

 

쉽게 이야기하면, 전월세나 자가구입 후 대출금 갚는 것이나 매월 내 주머니에서 현금을 가져가는 것은 동일하지만 자산으로서의 장점이 있다는 얘기입니다.

 

자가구매 후, 

• 대출 원금 갚기 - 내 돈을 갚는 행위 (이자 제외)
• 부동산 가치 증가 시 자산 증가 
• 노후대비 가능 - 자녀 독립 이후 차익 실현 후 작은 집으로 이사 가능

단순하게 소비성으로 매월 현금을 지출하는 월세와 큰 목돈을 묶어놓고 이자를 갚는 전세와는 다르게 내 집을 구입하면 이런 장점을 누릴 수 있습니다. 

 

주의해야 할 점

다만 너무 큰 금액을 대출하고 실거주를 한다면 대출이자로 인해 매월 부동산 이자만 갚다가 금리 인상, 부동산 정책 변화, 세금 문제 등 경제적인 변화로 인해 큰 위기를 맞이할 수 있습니다. 지금 창출하고 있는 현금 흐름 대비 너무 무리한 대출을 일으키거나, 자본 대비 너무 비싼 부동산을 구입하면 리스크는 커지기 마련입니다.  

주식투자를 할 때에도 계란을 한 바구니에만 담지 말라는 말을 인용하면서 포트폴리오를 분산하라고 조언합니다.

투자를 지속하기 위해서는 종잣돈을 계속 모아야 하는 데, 비싼 부동산 한 채에 올인하고 매월 대출금만 갚다가는 위기를 극복하기 어려울 수 있습니다.

 

그렇다면 내 집을 사야 하는 가?

어쨌든 당장 활용할 수 있는 투자의 수단은 아니겠지만 궁극적으로, 미래의 자산은 맞다는 게 결론입니다.

자산을 모으는 것은 자본주의 사회에서 부를 축적하는데 아주 기본적인 진리이며 내 집 마련도 자산이라는 측면에서 크게 벗어나지는 않다는 것을 알 수 있습니다. 또한, 내가 살집은 있다는 심리적 안정감이 다른 투자에서도 긍정적으로 작용할 것입니다. 크게 무리하지 않고 본인 현금흐름에 맞는 대출 비중과 합리적인 가격에 내 집을 마련하고, 이것을 투자의 출발점으로 삼고 미래의 불어난 자산 중 하나로 갖고 간다면 반드시 의미가 있을 것이라고 믿습니다.