오늘은 정부가 올해 들어서 부동산 규제 완화 정책을 펼치고 있는데 정책적으로 어떤 변동이 있는지 알아보려고 합니다. 그리고 대한민국 역대 최대 재건축 단지로 알려진 (구)둔촌주공 (올림픽파크 포레온) 완판소식에 관해서 무엇이 주요하게 작용했는지 간략하게 다뤄보도록 하겠습니다.
정부 부동산 규제 완화 (2023)
올해 1월 3일 정부는 부동산 규제를 완화할 것을 발표했습니다. 여러 가지가 있겠지만, 특히 재건축과 관련된 핵심적인 몇 가지 규제에 대해서 다루고 무엇이 달라졌는지 보겠습니다.
분양가 상한제
정부에서는 특히 작년 6월부터 신규 분양에 큰 장애물이 되고 있던 분양가 상한제를 손보겠다고 발표했는데, 지난 1월 3일 발표에 이 내용도 포함되어 있었습니다.
이 규제의 골자는 당연히 부동산 가격을 잡자는 데 목적을 두었습니다. 그런데 이전 정부에서는 기존 공공택지에 적용을 시키던 규제를 민간 택지에 까지도 적용시켜 민간 건설사의 재개발, 재건축 프로젝트를 침체시키는데 큰 영향을 미쳤습니다. 자연스러운 시장경제 원리에 따르면 건축 프로젝트를 진행하는 도중에도 물가는 변하고 (건축자재의 가격이 변동), 인건비도 상황에 따라 달라집니다. 즉, 비용이 언제든지 변할 수 있다는 것인데 분양가 상한제로 인해서 자재 비용이 상승할 경우 건설사는 오히려 프로젝트를 진행할수록 손해를 입게 되는 아이러니한 상황이 벌어지게 됩니다.
대표적으로 둔촌주공을 예로 들 수 있습니다. 이번 코로나 시기에 매우 빠른 물가상승을 겪으면서 건축자재 가격도 빠르게 상승하였습니다. 이런 이유로 손해가 막심한 건설사에서 건설 무기한 중단을 강행하기도 했습니다.
이런 문제를 인지하여 재건축, 재개발 프로젝트를 다시 회복시키고자 정부에서 분양가 상한제 규제 적용 지역을 일부 조정하였습니다. 또한, 위에서 언급한 비용에 대한 산정을 보다 명확하게 하여 공급자들의 이익을 고려할 수 있게 조치하였습니다. 개선안으로 분양가는 최소 1.5~4% 이상까지 인상되는 효과를 거두게 됩니다. 더불어 중도금 대출 12억 미만 제한도 폐지하여 대출 규제를 해지하여 분양 장벽을 낮추고 분양가 상한 적용 지역에서 제외되며 분상제가 발목을 잡아 분양율이 저조했던 신규 프로젝트들이 다시 계약률이 회복될 것이라는 전망이 나왔습니다.
재건축초과이익환수제 (재초환)
재건축초과이익환수제는 재건축을 노린 투기를 막겠다는 목적으로 만들어진 법입니다. 재건축을 통하여 조합원 1인당 얻은 이익이 삼천만 원이 초과될 시 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 개발부담금으로 환수를 하는 제도입니다. 이 법도 분양가 상한제와 마찬가지로 재건축 분양의 큰 장애물로 꼽혔었습니다. 이번 정부에서는 조합원 인당 이익 면제 금액을 1억으로 상향시키고, 누진 적용률도 낮추는 등 해당 규제의 강도를 완화시켰습니다. 일각에서는 근본적인 폐지까지 논의하자는 목소리도 나오고 있다고 합니다.
둔촌주공 (올림픽파크 포레온) 분양 마감
둔촌주공은 최근 1년 이상 계속 뉴스에 언급되는 대한민국 최대 재건축 프로젝트입니다. 최근에는 분양 계약을 100% 완판 했다는 소식을 접했습니다. 그러나 둔촌주공 재건축은 작년까지만 해도 프로젝트 자체가 재정적으로 위험한 상황이 있었으며, 그에 따라 무기한 건축 연기가 되기도 하며 위험한 상황이 여러 번 있었습니다. 또한, 위에서 다룬 기존의 원활한 재건축을 방해하고 있는 핵심 규제들로 인해 계약률도 저조했습니다. 심화될 경우 미분양 문제가 모두에게 큰 리스크를 줄 것이라는 우려가 있었습니다.
다행히 분양가상한제 일부 조정으로 인하여 둔촌주공은 실거주 의무가 사라졌고, 투자자 입장에서 더 많은 메리트가 생겨 계약률이 최종 완판될 수 있었습니다.
정리해 보자면 아래처럼 요약할 수 있겠습니다.
- 분양가 상한제 등 규제로 인한 재건축 진행 문제 (건설, 자재비 반영 X)
- 부동산 하락세에 따른 미분양 우려 증가
-> 정부 부동산 규제 완화 효과
강동구 분양가 상한제 적용지역 제외로 실거주의무 사라짐 -> 계약률 증가 -> 분양 100% 완료
이처럼 2023년도 한국 부동산 규제 완화 소식과 둔촌주공 분양 계약 완료 소식을 다뤘습니다.
지금과 같은 부동산 하락시장에서는 부동산 투자자 (다주택자)들의 수요가 상하곡선의 방향을 반대로 꺾을 수 있는 힘이 될 것입니다. 이전 정부가 증명했듯이 잘못된 정책은 시장을 얼어붙게 만들고 여러 사람들의 혼란과 비용을 초래할 수 있습니다. 정부는 부동산 규제완화가 긍정적인 결과의 원인임이 확실시된다면 더 많은 규제완화로 이어질 수 있게 노력해야 할 것입니다.
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